El voto fatídico que hizo que la ciudad de Nueva York se rindiera tan alto

December 12, 2017

 Un voto del Concejo Municipal de 1994 que permitió a los propietarios eludir los límites de los aumentos de renta ha tenido un profundo impacto en la vida de los neoyorquinos.

Al final de un túnel peatonal, bajando un tramo de escaleras desde el nivel de la calle, un lujoso bar con un motivo de Prohibición atiende a acaudalados recién llegados que han aburguesado el Lower East Side de Manhattan, desplazando inmigrantes y obreros. En medio de candelabros, sofás de terciopelo y pinturas al óleo de Rubenesque, los camareros sirven botellas de cerveza en bolsas de papel y sirven cócteles de $ 14 en tazas de té.

La casa de vecindad beige antes de la Primera Guerra Mundial situada sobre el bar también se beneficia de la transformación del vecindario. En 1994, un apartamento típico en el edificio de 25 unidades de Norfolk Street costaba $ 552 por mes. Hoy, se alquila por $ 4,800.

Este aumento de casi nueve veces refleja el desmantelamiento gradual del sistema de estabilización de alquileres de Nueva York. Se supone que ese sistema protege a los inquilinos, que ocupan casi dos tercios de las viviendas de Nueva York, al limitar los aumentos de renta anual a montos modestos establecidos por la ciudad.

En cambio, se vuelve tan fácil y lucrativo para los propietarios eludir estas protecciones que, cuando el condominio de Norfolk Street salió a la venta hace tres años, la publicidad de un corredor se jactó de que el 85 por ciento de sus unidades se estabilizaron, proporcionando “tremenda ventaja” a los posibles compradores que podría explotar las lagunas para aumentar el alquiler. Se ha utilizado un lenguaje similar para lanzar cientos de otros edificios con renta estabilizada en los últimos años.

Cómo los propietarios obtuvieron la capacidad de eliminar apartamentos de la regulación tiene una historia de fondo sorprendente. A lo largo de los años, el Senado estatal dominado por los republicanos a menudo ha flexionado sus músculos para debilitar la estabilización de la renta a instancias de los intereses inmobiliarios. Sin embargo, fue un organismo abrumadoramente demócrata el que hizo la movida más importante y de mayor alcance. Poco antes de Pascua en 1994, por un margen de 28-18, el Concejo Municipal de Nueva York implementó lo que se conoce como “desocupación de desocupación”, que permitía al propietario escapar de la regulación y cobrar tarifas de mercado una vez que los inquilinos se mudaban de apartamentos que costaban al menos $ 2,000. un mes. El entonces alcalde Rudolph Giuliani firmó la medida para convertirla en ley.

Más de dos décadas después, quedó claro que la votación de 1994 fue más importante para las vidas de los neoyorquinos de lo que nadie hubiera podido predecir en ese momento. A través de docenas de entrevistas e investigaciones en archivos estatales y municipales, ProPublica ha desenterrado la historia oculta detrás de la votación, incluyendo el revolvimiento de los oponentes al descontrol, un notable número de flip-flops de último minuto y el veto de Giuliani.

“Este proyecto de ley abrió las compuertas”, dijo Guillermo Linares, en ese entonces miembro del Consejo en representación de Washington Heights, otro vecindario donde el descontrol ha estimulado la gentrificación.

“¿Podríamos imaginar que las personas se mudarían a Bushwick y pagarían $ 2,000 por apartamento?”, Recordó Harold Schultz, que en ese momento era comisionado adjunto de la agencia de vivienda de la ciudad. “En 1994 deseé que eso sucediera. ¿Creí que podría pasar? No en tu vida.”

En una ciudad donde los que tienen y los que no tienen han luchado por viviendas asequibles desde la Guerra Civil, el voto del Consejo inclinó la balanza. El descontrol de la vacante expandió la base impositiva de la ciudad y probablemente ayudó a revivir barrios decadentes, pero a costa de expulsar a los residentes de larga data. Aquellos desalojados tenían pocas otras opciones, especialmente desde que la población de Nueva York, que cayó bruscamente en la década de 1970, comenzó a subir. Por cada unidad de alquiler agregada al inventario de viviendas entre 1993 y 2014, nueve personas se mudaron a Nueva York, según un análisis de ProPublica de datos de ciudades y censos.

En 1994, casi ningún inquilino fuera de los barrios más pobres de Manhattan pagaba $ 2,000 al mes o más. La renta mediana en toda la ciudad era menos de $ 600. Desde entonces, de los 860,000 apartamentos que se estabilizaron, casi 250,000 se han convertido en unidades de mercado libre, disminuyendo la mayor fuente de vivienda asequible de la ciudad de Nueva York. La mayor parte de la disminución provino del descontrol de la vacante.

Un tercio de los hogares de Nueva York ahora paga al menos la mitad de sus ingresos en alquiler, y la falta de vivienda en la ciudad está en su nivel más alto desde la Gran Depresión, más del doble desde 1994. Entre enero de 2013 y junio de 2015, propietarios de propiedades privadas presentó más de 450,000 casos de desalojo en toda la ciudad, según los datos de la Oficina del Defensor Público de la Ciudad de Nueva York. Menos del 10 por ciento de todos los propietarios identificados fueron responsables del 80 por ciento de los casos.

“El descontrol de la vacante es un actor clave en el hecho de que los apartamentos no son asequibles para el inquilino promedio en Nueva York”, dijo Jenny Laurie, una defensora de inquilinos que presionó contra la medida de 1994. “Dio a los terratenientes una diana para apuntar. Hicieron todo lo posible para aumentar el alquiler “.

El argumento económico estándar para el descontrol -que aumentar las rentas a tasas de mercado impulsa la construcción de nuevos apartamentos- fue menos persuasivo en Nueva York, donde las viviendas construidas después de 1974 ya estaban exentas de topes en los aumentos de renta. En cambio, los partidarios de la desconsolidación de las vacantes lo enmarcaron como una reforma igualitaria, una forma de obligar a los inquilinos ricos a compartir su parte justa. “No hay manera de que los miembros del Consejo … permitan que se les quite viviendas asequibles a personas de bajos ingresos”, dijo John Fusco, quien representó a Staten Island, durante las deliberaciones del Consejo en 1994. La Rent Stabilization Association (RSA), el mayor grupo de propietarios de la ciudad, que presionó por la ley de 1994, todavía adopta la misma postura hoy.

La regulación de alquileres de Nueva York “protege a los ricos en una medida mucho mayor que las personas que más necesitan protección de alquileres: los pobres”, dijo en un comunicado Mitchell Posilkin, asesor general de la RSA. “Históricamente, estos apartamentos de alquiler más altos están ocupados por inquilinos con ingresos más altos, que no necesitan protección de alquiler”.

Pero, al establecer un umbral, el Concejo les dio a los propietarios un incentivo para aumentar las rentas en departamentos tradicionalmente económicos por encima de $ 2,000 y desplazar a inquilinos más viejos y pobres. Muchos propietarios lo han hecho, aprovechando una variedad de lagunas creadas por la legislatura estatal y los tribunales.

La votación de marzo de 1994 reflejó la fuerza política de dos hombres: Peter F. Vallone, entonces presidente del Consejo, y Joseph Strasburg, su ex jefe de gabinete, que se había convertido en presidente del grupo de propietarios más poderoso de la ciudad solo un mes antes. No menos de 11 miembros del Concejo que copatrocinaron un proyecto de ley para continuar las regulaciones de alquiler existentes cambiaron las posiciones en el último minuto y respaldaron el descontrol de las vacantes. Virginia Fields, un miembro de Manhattan que estuvo ausente para votar, dijo en una entrevista que el número de conmutadores fue “enorme” y sin precedentes en su experiencia.

Entre ellos estaba Anthony Weiner, quien representó a Brooklyn. Él defiende su voto hasta el día de hoy con el argumento de que era necesario para bloquear una total evisceración de la regulación del alquiler. “Posturing fue fácil ese año”, le dijo a ProPublica en un correo electrónico. “Tratar de salvar el programa fue mucho más difícil”.

La votación se produjo cuando Weiner buscó la nominación demócrata para la alcaldía en 2013. Otro candidato, Bill de Blasio, atacó a Weiner durante un debate con la alcaldía por haber apoyado el descontrol de la vacante. “Es un toro absoluto decir que no tienes otra opción”, dijo de Blasio, ahora alcalde, a Weiner.

Martin Malavé Dilan cambió de posición en 1994 también. “También votaré hoy para poner fin a los subsidios para las personas que menos lo necesitan”, dijo en ese momento. Luego, un miembro de primer año de Bushwick, donde la renta mediana era de aproximadamente $ 500 por mes, Dilan pensó que el descontrol de la vacante nunca afectaría a sus electores.

Pero tiene. Recientemente, dos propietarios de Bushwick se declararon culpables del uso de tácticas de intimidación, desde pit bulls hasta mazos, para expulsar a los inquilinos de las unidades estabilizadas. El antiguo distrito del Concejo de Dilan ha perdido uno de cada cinco de sus departamentos de renta estabilizada desde 2007, según los registros impositivos.

Dilan se ha mudado al Senado estatal, pero no puede perder su voto en el Concejo Municipal de 1994 para el descontrol de la vacante, que se convirtió en un problema en su campaña de reelección de este año. “Si hubiera sabido que esto tendría un gran impacto en mi distrito, definitivamente habría votado en contra”, dijo en una entrevista. “Sabiendo lo que sé ahora, sí, es un voto que lamento”.

A principios de la década de 1990, la ciudad de Nueva York estaba luchando. Tenía déficits presupuestarios anuales de más de $ 2 mil millones. El número de asesinatos cada año fue casi seis veces mayor de lo que es hoy. Y miles de edificios fueron ejecutados porque los propietarios no pagaron sus impuestos, lo que le costó a la ciudad cientos de millones de dólares.

La industria de bienes raíces culpó a las ejecuciones hipotecarias de la regulación de la renta. Su solución fue alquileres más altos. Permitirían que los propietarios y los desarrolladores obtuvieran un rendimiento decente que pudieran reinvertir en el mantenimiento de edificios y la construcción de edificios nuevos, lo que elevaría el deprimido valor de la vivienda en la ciudad.

Una barrera se interponía en el camino: la escasez de viviendas de larga data de la ciudad había generado protecciones para los inquilinos, protegiéndolos de aumentos de rentas y desalojos que podrían arrastrarlos sin lugar a dónde vivir. Incluso con el descontrol de vacantes, Nueva York todavía “se destaca muy por delante de cualquier otra ciudad de Estados Unidos en términos del alcance de los programas y el porcentaje de unidades que están protegidos contra el mercado no regulado, ” dijo el historiador Thomas Mellins, que recientemente curada“ Affordable New York: A Housing Legacy, “una exposición en el Museo de la Ciudad de Nueva York.

Introducido en 1969, el sistema de estabilización de alquileres de Nueva York fue técnicamente una medida temporal cuyo objetivo final era el retorno a un mercado libre. Sin embargo, se renovó repetidamente, y generaciones de neoyorquinos llegaron a depender de ello. The Real Estate Board of New York (REBNY), que representa a los desarrolladores, y la República de Sudáfrica, el grupo del propietario, nunca han sido capaces de conseguir apoyo para una derogación total de la estabilización de alquileres, que un New York Times editorial 1992 describe como “un icono en la ciudad de Nueva York, protegido por políticos “que no se atrevieron a ofender a sus inquilinos.

Para la industria de bienes raíces, el argumento para el control del alquiler era circular. “Las regulaciones de alquiler se han mantenido continuamente en base a la escasez de viviendas”, dijo entonces el presidente de RSA John Gilbert III al Ayuntamiento en 1988, “a pesar del hecho de que estas escaseces de vivienda han sido inducidas por la existencia de regulaciones de renta”.

Reconociendo que era improbable que las reglamentaciones desaparecieran de la noche a la mañana, la industria presionó por un objetivo más modesto. “El descontrol de la vacancia fue la mejor opción”, dijo Dennis Keating, un profesor de estudios urbanos de la Universidad Estatal de Cleveland que ha estudiado la regulación de los alquileres en todo el país.

En 1971, la legislatura del estado de Nueva York promulgó el descontrol de vacantes para todos los apartamentos, independientemente de la renta. La medida fue derogada tres años más tarde después de que una comisión estatal descubriera el alza de las rentas en departamentos descontrolados.

La industria presionó para restaurar el descontrol. En diciembre de 1992, la RSA demostró su influencia al llevar al entonces alcalde David Dinkins y otros altos funcionarios de la ciudad y del estado a un día completo de debates en un hotel Sheraton en el centro de Manhattan. El tema: la supervivencia del mercado de alquiler en la ciudad.

Hacia el final del evento, el entonces presidente de RSA, Gilbert, miró hacia el futuro. Se encontraba en un podio, flanqueado por las sillas del Senado estatal y los comités de vivienda de la Asamblea.

“La próxima sesión legislativa en Albany es clave”, dijo Gilbert. Gilbert no respondió a una solicitud de comentarios.

 

Gilbert estaba anticipando 1993, cuando la legislatura consideraría las leyes de alquiler de Nueva York una vez más. Si bien tanto el estado como la ciudad deben renovar estas leyes periódicamente, el estado tiene la responsabilidad principal. Según una ley de 1971, la ciudad puede debilitar las protecciones del inquilino, pero no puede fortalecerlas.

Las leyes de estabilización de alquileres vencían el 15 de junio. A fines de mayo, la asociación de propietarios envió por correo un video a la oficina del gobernador Mario Cuomo que incluía extractos de la discusión del Hotel Sheraton. Hacia el final de las observaciones de Gilbert, apareció un mensaje en la pantalla en letras blancas: “Promulgar el descontrol de la vacante”. Luego, la cámara se dirigió hacia un público que aplaudía.

El RSA tomó un tono ahora o nunca con los legisladores republicanos que dependían de las contribuciones de campaña de la industria inmobiliaria. La asociación le dijo a Guy Velella, un senador republicano de la ciudad de Nueva York, “que si renuevas las leyes de alquiler nuevamente sin debilitar las enmiendas, no vamos a darte dinero”, según el cabildero inquilino Mike McKee. McKee dijo que Vellela, quien murió en 2011, le contó sobre la amenaza.

En las últimas décadas, el Senado y la Asamblea nunca llegaron a un acuerdo sobre las leyes de alquileres antes del mismo día en que debían expirar. En 1993, el brinksmanship duró más allá de la fecha límite. Las leyes debían expirar un martes. Sin un acuerdo a la vista, la legislatura estatal extendió las leyes por unos días a medida que continuaban las negociaciones.

Finalmente, durante un fin de semana, se llegó a un acuerdo, dando a los propietarios la ruta de escape que habían codiciado durante décadas, pero solo por un período de tres meses. Los propietarios obtuvieron el control de la desocupación de las viviendas con alquileres de más de $ 2,000 si el inquilino se mudaba entre el 7 de julio y el 1 de octubre de ese año. Pocos contratos de arrendamiento vencieron en ese período. Los propietarios también ganaron una forma separada de descontrol que les permite aumentar las rentas sin una vacante si la renta mensual excedió los $ 2,000 y el ingreso de los inquilinos en los dos años anteriores superó los $ 250,000.

Esa medida afectó solo a un puñado de inquilinos, incluido Manfred Ohrenstein, un exitoso abogado y el líder minoritario del Senado, que ayudó a organizar el acuerdo. Vivía en un apartamento palaciego de 10 habitaciones en el Upper West Side. El apartamento estaba estabilizado por el alquiler.

La pequeña elite de ricos habitantes de Manhattan que pagaba pequeños alquileres por los apartamentos principales, incluidas la actriz Mia Farrow y Ohrenstein, se convirtió en el elemento básico de la contraofensiva de los terratenientes. Una caricatura del New York Post mostraba a un inquilino vestido de esmoquin que comentó a su esposa desde una gran escalera debajo de un candelabro: “¡Comience a rendirse ante esos malditos propietarios y, antes de que se dé cuenta, pagaremos $ 200 por mes!”

Ohrenstein se convirtió en blanco de críticas gracias a Charles Urstadt, un exdirector de la agencia estatal de vivienda, para quien se nombra la ley de 1971 que le da a Albany el control de las reglas de alquiler. “Descubrí que [Ohrenstein] tenía un gran apartamento en Central Park West”, recuerda Urstadt, ahora de 88 años, en una entrevista reciente. “Y lo filtre a la prensa”.

Como resultado del acuerdo de 1993, la renta de Ohrenstein se cuadruplicó. Se mudó a un lugar más pequeño.

“Fui el único imbécil en la ciudad que acaba de votar para aumentar mi renta”, dijo Ohrenstein durante una entrevista en la oficina de su piso 37 en el edificio Chrysler en el centro de Manhattan.

Cuatro meses después de que la legislatura aprobara el descontrol, The Buffalo News informó que el Comité de Campaña Republicana del Senado tuvo que devolver $ 27,500 de $ 90,000 en contribuciones de campaña de un comité de acción política controlado por la Asociación de Estabilización de Rentas porque excedieron el límite legal. Un portavoz del Partido Republicano dijo en ese momento que no había conexión entre las contribuciones de los propietarios y el apoyo del Senado a los cambios en la regulación del alquiler.

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